Bei Reparaturen muss zwischen Schönheitsreparaturen und anderen Reparaturen an der Mietsache unterschieden werden.

Die Schönheitsreparaturen:

Unter Schönheitsdekorationen versteht man das Tapezieren, Anstreichen und Kalken der Wände und Decken Wenn im Mietvertrag keine bestimmten Fristen vereinbart sind, gelten die von der Rechtsprechung festgelegten Abstände:

Beim Auszug muss der Mieter nur Schönheitsreparaturen durchführen, wenn dies im Mietvertrag festgehalten ist - sonst ist der Vermieter zuständig. Ferner ist zu berücksichtigen, dass nur die Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen, die nach dem vereinbarten oder von der Rechtsprechung vorgesehenen Fristenplan ohnehin fällig waren oder die Reparaturen, die notwendig sind, um die Wohnung wieder in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen. Der Vermieter kann also nicht auf die Klausel "Renovierung beim Auszug" beharren - AG Gießen (AZ: 48-m C 306/99). Vereinbarungen, nach der der Mieter bei Auszug ohne Rücksicht auf frühere Schönheitsreparaturen auf seine Kosten renovieren muss, sind somit unwirksam.

Macht eine vertraglich geschuldete Endrenovierung, dies auch tatsächlich nach den entsprechenden Fristen fällig ist, keinen Sinn, da der Vermieter die Wohnung ohnehin sanieren will oder einen Umbau plant, braucht der Mieter die Renovierung nicht durchzuführen. Der Vermieter kann sich dann allerdings den Gegenwert in Geld auszahlen lassen - LG Frankfurt a.M. (AZ: 2/11 S 289/96 - 01/97). In einem anderen Fall, wo lt. Vertrag beim Auszug Schönheitsreparaturen fällig sind, entschied das LG Berlin (AZ: 64 S 127/99), dass der Mieter nur Materialkosten und einen geringen Stundenlohn (hier 20,00 DM) zahlen müsse, da er theoretisch selbst gestrichen hätte.

Die Schönheitsreparaturen können eigenhändig ausgeführt werden, dies darf jedoch nicht auf Heimwerkerniveau geschehen, sondern muss auch mit der Qualität eines Fachmannes vergleichbar sein - LG Berlin (AZ: 64 S 213/94). Ob dies der Fall ist, kann im Zweifel nicht der Vermieter beurteilen, sondern nur jemand, der hierzu auch qualifiziert ist - AG Köln (AZ: 215 C 232/92). Weiterhin muss die Wohnung so hergerichtet sein, dass sie problemlos weitervermietet werden kann, das ist z.B. bei Wänden in Orange nicht gegeben - LG Berlin (AZ: 64 S 213/94). Das LG Lübeck sah in einem hellblau marmorierten Hausflur kein Problem, denn der Mieter könne nicht verpflichtet sein, alles weiß zu streichen, solange sich die Farbgestaltung in den Grenzen des guten Geschmacks bewege. (AZ: 14 S 221/00).

Wird bei der Wohnungsübergabe im Protokoll festgehalten, dass die Wohnung ordnungsgemäß übergeben worden ist, so hat der Vermieter im nachhinein keinen Anspruch auf Schadensersatz, wenn er noch Mängel entdeckt. AG Köln (AZ: 217 C 496/98).

Eine "besenreine Übergabe" bedeutet nicht, dass auch die Fenster zu putzen sind. AG Schleiden (AZ: 2 C 258/99).


Eine Klausel, dass der Mieter auch das Parkett abschleifen und neu versiegeln muss ist unzulässig - LG Berlin (AZ: 62 S 394/95 - 10/96).

Andere Reparaturen:

Die Instandsetzung und Instandhaltung der Wohnung (Beseitigung von Schäden, Reparaturen) ist normalerweise Sache des Vermieters (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Das gilt auch für Gemeinschaftsräume des Hauses, wie Waschküche, Boden oder Treppenhaus - KG Berlin (AZ: 8 WRE-Miet 4298/83). Dabei muss der Vermieter notwendige Reparaturen schnellstmöglich durchführen und zwar von der Qualität, dass die aufgetretenen Mängel wirksam und dauerhaft beseitigt sind - BayObLG (AZ: 2 Z 73/89). Ferner ist der Vermieter auch zu einer regelmäßigen Kontrolle verpflichtet und muss vorbeugende Maßnahmen gegen Schäden treffen - OLG Saarbrücken (AZ: 4 U 109/92). Das Berliner Verwaltungsgericht (AZ: VG 22 A 241/98) zwang einen Hauseigentümer sogar nach über 20 Jahren wieder einmal die Hofeinfahrt und das Treppenhaus zu streichen, denn der Erhalt des Wohnbestandes diene dem öffentlichen Interesse.

Nur wenn der Mieter die Sache durch vertragswidrigen Gebrauch beschädigt, muss dieser den Schaden selbst tragen.

Zulässig sind aber Klauseln im Mietvertrag, dass Kleinreparaturen (bis 150,-- DM) vom Mieter getragen werden müssen. Dann muss aber auch eine Obergrenze vertraglich festgelegt sein - BGH (AZ: VIII ZR 129/91).

Weitere Urteile:

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