Wann, wie und in welchem Umfang kann ich bei einem Mangel die Miete mindern ?

Zu beachten ist hierbei, dass ein echter Mangel vorliegt. Dies ist der Fall, wenn die Wohnung nicht mehr in einem ordnungsgemäßem Zustand ist. Dass heißt, jede für den Mieter nachteilige Abweichung des Zustandes der Wohnung von dem Zustand, den der Vermieter eigentlich schuldet. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder nicht. Selbst Mängel, die von Dritten hervorgerufen werden, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat und Mängel, die er möglicherweise gar nicht abstellen kann, berechtigen den Mieter zur Minderung. Entscheidend ist, dass ein Mangel vorliegt, der den Wohnwert der Wohnung mindert. Lag der Mangel jedoch schon bei Beginn des Mietverhältnisses vor, so ist es wichtig, dass Sie gegenüber dem Vermieter entsprechende Vorbehalte gemacht haben, ansonsten nimmt die Rechtsprechung an, dass Sie die Wohnung auch mit Mangel zum vereinbarten Preis akzeptiert haben. Eine Minderung ist dann ausgeschlossen. Eine Minderung ist auch ausgeschlossen, wenn im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde, dass Sie Kleinreparaturen selbst bezahlen müssen und die Beseitigung des Mangels die im Mietvertrag festgesetzte Höchstgrenze nicht überschreitet, z.B. tropfender Wasserhahn, Dichtung am Fenster oder ähnliches.

Sollte die Wohnung kleiner sein, als im Mietvertrag angegeben, so ist fraglich ob ein Mangel vorliegt. In einem Urteil des Amtsgerichts Wolfhagen/Kassel (AZ: 2 C 468/99) hat das Gericht einen Mangel in einer 25 % kleineren Wohnflächen gesehen und eine Mietminderung für rechtens gefunden. Eine vorheriges Schreiben an den Mieter sei nicht notwendig gewesen, so das Gericht, da der Vermieter nicht in der Lage gewesen wäre, den Mangel abzustellen. Konkretisiert hat das LG Hamburg (AZ: 311 S 184/98) den Fall einer zu groß angenommenen Wohnfläche und hat dies nach den Grundsätzen des "Fehlens einer Geschäftsgrundlage" eingestuft. Die Richter meinten, bei einer Größenabweichung von mehr als 10 % liege der Rechtsgrundsatz der Unzumutbarkeit vor (hier 170,21 qm anstatt 190 qm). Diese Abweichung widerspricht, nach der Auffassung der Richter, den Grundsätzen von Treu und Glauben, so dass die Miete herabzusetzen ist. Ferner musste der Vermieter in diesem Fall die Mieterhöhungen auf Basis der falschen Quadratmeterzahl zurückzahlen. In beiden Fällen war ein Festmietpreis vereinbart und im Mietvertrag die Wohnfläche mit einer ca. Angabe aufgeführt. Nach anderer Ansicht ist aber ist eine Quadratmeterangabe im Mietvertrag noch keine ausdrückliche Zusicherung. Zugesichert ist eine Wohnungsgröße nur dann, wenn sich aus dem Mietvertrag ergibt, dass die Wohnungsgröße für den Mieter von besonderer Bedeutung war. Ob jedoch eine Zusicherung vorliegt, wenn im Mietvertrag neben der Angabe zur Wohnungsgröße auch eine Vereinbarung über den Quadratmeterpreis enthalten ist, ist leider auch in den einzelnen Gerichtsbezirken umstritten. Bei einer Abweichung von mehr als 10 % sollten Sie sich erkundigen, wie die Gerichte bei Ihnen urteilen - entweder beim Mieterbund oder bei einem Anwalt nachfragen. Das Landgericht Hannover sah eine Abweichung von 6 % nicht als erhebliche Abweichung an, die ein Recht zur Kürzung darstellt (AZ: 3 S 243/97-02/98). Bei der Größenberechnung gelten folgende Grundsätze: Flächen unter Schrägen mit ein bis zwei Meter Höhe zählen halb, unter einem Meter gar nicht. Die Fläche von Einbauschränken zählt erst ab einem halben Quadratmeter und Balkone werden mit maximal derhalben Fläche miteingerechnet. BGH (AZ: V ZR 246/96-09/97).

Wichtig ist hierbei, dass der Mieter dem Vermieter zuerst mit einer Mängelanzeige (schriftlich), den Mangel "unverzüglich" anzeigen muss. Solange Sie den Mangel nicht angezeigt haben, können Sie auch keine Mitminderung geltend machen ! Mieter die in Kenntnis des Mangels die volle Miete zahlen ohne sich darüber zu beschweren, verlieren nach einem halben Jahr ihre Ansprüche auf Mängelbeseitigung oder Mietminderung - OLG Frankfurt a.M. (AZ: 16 U 56/99). Dies gilt nach einem neuen Urteil des BGH nur noch eingeschränkt. In einem Grundsatzurteil (AZ: VIII ZR 274/02) entschied der BGH nunmehr, dass eine Mietminderung auch dann durchgesetzt werden kann, wenn ein Wohnungsmangel dem Vermieter erst mehr als sechs Monate nach dem Einzug gemeldet wird. Dabei ist aber zu beachten, dass der Mieter sein Minderungsrecht nicht "durch stillschweigenden Verzicht oder durch Verwirkung verloren" hat. Diese Formulierung wird bei jedem Rechtsstreit auszulegen sein - es wird sich immer um eine Enscheidung im Einzelfall handeln. Im Zweifel sollten Sie sich daher den Rat eines Rechtskundigen einholen. Zu beachten ist ferner, dass die neuen Minderungsrechte rückwirkend seit Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 wirken.

Für Mängel, die nicht in der Meldung erwähnt werden, ist eine Minderung nicht zulässig - LG Berlin (AZ: 65 S 386/97 - 01/99).In der Mängelanzeige muss der Mieter nicht darlegen, in welchem Maße (z.B. in Prozent) der Gebrauch seiner Wohnung beeinträchtigt ist - BGH (AZ: XII ZR 254/95 - 06/97). Nimmt es der Vermieter hin, dass ein Mieter drei Jahre die Miete nicht mehr zahlt, weil Minderungsansprüche geltend gemacht werden, so hat der Vermieter seinen Anspruch verwirkt. AG Celle (AZ: 12 C 1710/99).

Auch wenn Sie keine Mietminderung geltend machen möchten, müssen Sie den Mangel dem Vermieter anzeigen. Ansonsten riskieren Sie, dass sich der Schaden vergrössert und Sie dafür haften !

In der Mängelanzeige sollten Sie gleich eine Minderungsanzeige mit aufnehmen, dass heißt, dass Sie dem Vermieter ankündigen, bis zur Behebung des Mangels die Kaltmiete um X % zu kürzen. Gleichzeitig sollten Sie ein Frist setzten, um einen eventuellen Verzugsschaden nach § 536 c BGB i.V.m. § 536 a BGB geltend machen zu können.

Sie sollten aufpassen und die Miete jedenfalls nicht zu stark mindern. LG Braunschweig (AZ: 6 S 578/99-4/01). Wenn Sie das nämlich tun, geraten Sie mit dem Teil, den Sie unberechtigt einbehalten, in Mietrückstand. Und wenn sich dieser Rückstand auf zwei Monatsmieten anhäuft, kann Ihnen der Vermieter fristlos kündigen! Andere Ansicht: Schätzt der Mieter die Minderungsquote zu hoch ein, so steht dem Vermieter deswegen kein Kündigungsrecht zu - LG Berlin (AZ: 65 S 201/93). Eine andere Möglichkeit ist, die Miete normal weiterzuzahlen und später den Minderungsbetrag vom Vermieter zurückfordern. Dann müssen Sie aber dem Vermieter mitteilen, dass Sie die Rechtspflicht zur vollen Zahlung des Mietzinses nicht anerkennen und Sie die Zahlung nur vorbehaltlich der Rückforderung des Minderungsbetrages bzw. späterer Aufrechnung zahlen. Sonst verzichten Sie unter Umständen auf Ihr Minderungsrecht. Der Vermieter darf nie den Eindruck haben, dass der Mieter sich mit den Wohnungsmängeln abgefunden hat (BGH in WM 97, S. 488). Zu beachten ist ferner, dass Sie bei einem Eigentümerwechsel und somit Vermieterwechsel, dem neuen Vermieter auch den Vorbehalt neu erklären müssen ! Ansonsten kann der neue Vermieter nach einer gewissen Zeit davon ausgehen, dass Sie den Mangel akzeptiert haben.

In welchem Umfang die Miete gekürzt werden kann, hängt immer von der Schwere des Mangels ab. Um hier einen kleinen Überblick zu haben, finden Sie unter der Rubrik Mietminderung/Urteile Anhaltspunkte. Es ist hier jedoch ratsam fachkundige Beratung in Anspruch zu nehmen ! Die Höhe der Mietminderung muss in jedem Einzelfall neu berechnet werden, da für die jeweilige Mietminderung unterschiedliche Kriterien wie Jahreszeit, zeitlicher Umfang des Mangels, bauliche oder optische Mängel, Art und Umfang der Beeinträchtigung etc. maßgeblich sind.

Meistens müssen Sie die Miete im voraus bezahlen. Trotzdem können Sie die Miete auch noch dann kürzen, wenn der Mangel bereits behoben ist, so zum Beispiel dann mit der im folgenden Monat fälligen Mietzahlung (BGH in ZMR 85, S. 403).

Im Prozess gilt dann folgende Beweislast: Der Mieter muss beweisen, dass ein Mangel vorliegt, kann er dies, so muss der Vermieter beweisen, dass der Mieter den Mangel entweder selbst verschuldet hat, dass der Mangel so geringfügig ist, dass er keine Mietminderung rechtfertigt oder dass der Mieter den Mangel durch Fortzahlung der Miete akzeptiert hat oder von Anfang an kannte. Gelingt dem Vermieter das nicht, haben Sie gute Chancen, den Prozess zu gewinnen.

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